домофондОбещали построить кафе, а строят многоэтажку. Как этому помешать?

— Можно ли поменять предназначение участка под строительство? Кто это делает? И какие нужны документы? Изначально предполагалось строить кафе, а сейчас жилой дом 18 этажей! И как можно запретить это сделать?

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

Все земельные участки на территории России имеют вид разрешенного использования (ВРИ), определяющий, какие объекты могут быть на них построены, то есть их предназначение. Если собственник или арендатор не согласны с предназначением участка, его можно сменить по решению местной администрации. С 01.07.2016 действуют законодательные поправки, позволяющие переводить земельные участки под жилищное строительство, не проводя публичные слушания. ВРИ может сменить как собственник, так и арендатор (по согласованию с собственником). Для этого необходимо заявление на имя префекта округа (или главы района), выписка из ЕГРЮЛ, копии правоустанавливающих документов, адресный и ситуационный планы с указанием пропорций участков, расположенных по соседству. Кроме того, в пакете документов должны быть кадастровый паспорт участка, согласие арендодателя, заверенное нотариусом (если участок находится в аренде) и градостроительные документы на все здания и сооружения. Следует еще приложить и проект планировки территории, на которой располагается участок.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Деловой дом» Алексей Кузнецов:

Целевое назначение земель определяется видом разрешенного использования конкретного земельного участка. Соответственно, изменение целей использования земель влечет необходимость изменения установленного вида разрешенного использования. Строительство жилого дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир, может осуществляться только на землях, имеющих вид разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)». Объекты капитального строительства, предназначенные для устройства мест общественного питания за плату (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары), размещаются на землях, имеющих вид разрешенного использования «общественное питание».

Следовательно, виды разрешенного использования в указанном случае не совпадают. Для изменения существующего вида разрешенного использования необходимо:

  • Подготовить пакет документов для подачи в местную администрацию через МФЦ.
  • Дождаться рассмотрения заявления. Поскольку при изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования, предусматривающий жилищное строительство, не требуется проведения публичных слушаний, то срок рассмотрения заявления составит примерно 30 дней. Общий срок для изменения ВРИ — 80 рабочих дней (срок указывает МФЦ в расписке).
  • Если изменение вида разрешенного использования осуществляется в пределах Москвы или Московской области, необходимо оплатить установленный законодательством взнос за изменение вида разрешенного использования. Взнос оплачивается в течение 30 дней после получения уведомления от Минимущества и после вынесения постановления главой района.
  • Далее необходимо получить решение местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
  • Следующий этап — внесение изменения в государственный кадастр недвижимости посредством подачи соответствующего заявления.
Отвечает директор бизнес-направления Недвижимость компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова:

Назначение, а именно ВРИ земельного участка, меняется с помощью разработки на него градостроительной документации. Параметры освоения земельного участка предусмотрены градостроительными регламентами. Они указаны в генеральном плане, правилах землепользования и застройки, ГПЗУ. В их отсутствие — проектом планировки. Через разработку проекта планировки территории обычно и меняется ВРИ.

На основании утверждения данного документа выдается ГПЗУ, содержащий характеристики конкретного участка с конкретным кадастровым номером. При нарушении градостроительных регламентов земельный участок не может быть поставлен на кадастровый учет. Поэтому вариант, при котором на месте кафе может появиться жилой дом, возможен, только если будет утвержден проект планировки территории. Но обязательно должны проводиться публичные и общественные слушания, а сам проект — рассмотрен всеми профильными департаментами соответствующего субъекта федерации или муниципального образования.

Отвечает юрисконсульт компании «Интерцессия» Жанна Александрова:

Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка принимает глава местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (пункт 3 части 1 статья 4 закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»). Если же новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний, но при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.

К документам, необходимым для изменения вида разрешенного использования земельных участков, относятся:

  • заявление на имя главы местной администрации об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя (как правило, это паспорт РФ);
  • доверенность от заявителя (если обращается представитель заявителя);
  • копии правоустанавливающих документов на земельный участок (договор купли-продажи или договор мены или договор дарения, свидетельство о праве собственности);
  • схема расположения земельного участка (ситуационный, адресный план), которая позволит точно определить местоположение земельного участка и расположение соседних земельных участков;
  • копии документов из государственного кадастра недвижимости на земельный участок (кадастровая выписка на земельный участок из ГКН по форме КВ.1, КВ.2, КВ.3);
  • согласование арендодателя земельного участка на изменение вида разрешенного использования земельного участка, если он принадлежит заявителю на правах аренды;
  • копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на здание (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности), если оно расположено на земельном участке;
  • проект планировки территории, в границах которой расположен земельный участок.

В зависимости от категории земельного участка перечень документов может меняться.

Законодательно запретить строительство жилого дома нельзя, если застройщику выдано разрешение на строительство и он прошел все необходимые процедуры. Если возводимый жилой дом уменьшает инсоляцию, то есть проникновение солнечных лучей, в жилой дом напротив, то можно попробовать бороться с нежелательной стройкой следующим образом: провести экспертизу, зафиксировать все нарушения в строительстве, сделать фото, видео до начала строительства и в процессе. Однако даже при выполнении всех вышеперечисленных условий жильцы «пострадавшего» дома, скорее всего, смогут запросить только компенсацию, но не добьются запрета строительства через суд.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Дельта консалтинг» Сергей Крылов:

Земельный кодекс РФ предусматривает, что собственник земли может обратиться в соответствующую комиссию при муниципалитете округа с просьбой рассмотреть вопрос о переходе земельного участка из одной категории в другую. Если оснований будет достаточно и не будет выявлено никаких нарушений действующего законодательства, то комиссия может принять решение изменить категорию земельного участка.

Что касается запрета на строительство, то данный вопрос рассматривается исключительно через заявление. Заявление — не что иное, как коллективное письмо от несогласных жильцов из соседних домов или владельцев коммерческих площадей рядом с данным участком. В вашем случае письмо необходимо отправить в управу района с требованием запретить строительство жилого комплекса. И вместе с данным заявлением предоставить соответствующие документы, которые объяснят, почему это недопустимо. После заявление будут рассматривать прокуратура и муниципалитет. И если найдется достаточно оснований, то землю не отдадут под строительство жилого здания. Впрочем, после рассмотрения всех документов возможен и отказ.

Помните: чем большая аудитория подпишет документ с обозначением веских аргументов против, тем выше шанс, что заявление рассмотрят в вашу пользу. Перечисляя доводы, следует избегать формулировок из серии «Я не хочу, чтобы строили высотный дом, потому что у нас будет плохой вид из окна». В таком виде заявление отклонят. Собственник земли, который хочет построить многоквартирный многоэтажный дом, видит возможность получить высокий доход. Поэтому в данной истории не исключена коррупционная составляющая. Если это так, то процесс будет непростым и длительным.

Оригинал публикации: Domofond

Write a comment:

*

Your email address will not be published.

© 2011-2017 ООО "Дельта консалтинг"
Все права защищены.